Ao efetuar a compra ou venda de um imóvel é recomendável que as partes consultem sempre um Advogado, para evitar riscos e minimizar prejuízos. Os cuidados devem ser redobrados quando se trata de transação envolvendo os denominados "contratos de gaveta", em que a propriedade do imóvel não é transferida de imediato para o comprador.

             Antes de comprar, você deverá solicitar os seguintes documentos do imóvel e do comprador:

             - Cópia da escritura e do registro do mesmo no cartório de registro de imóveis.

            - Certidão junto à Prefeitura para verificar se não existem débitos de IPTU ou outros impostos a pagar.

            - Em caso de edifícios, solicite a declaração de débitos condominiais, que deverá ser assinada pelo síndico.

            - Certidões de feitos cíveis, protestos e justiça federal, em nome dos vendedores tanto da cidade onde se localiza o imóvel como da cidade onde resida o vendedor, caso sejam diferentes.

            - Caso tenha algum apontamento em nome do vendedor, solicite as certidões que esclareçam o fato e,lembre-se, consulte um Advogado.

             CUIDADOS A SEREM TOMADOS PELO VENDEDOR

             - É importante que a compra e venda seja realizada em reunião em que estejam presentes as partes interessadas, mesmo que o negócio esteja sendo intermediado por terceiro.

            - Não aceite simples informações verbais sobre a pessoa com quem está transacionando. Se o imóvel vai continuar em seu nome, é aconselhável pedir certidões negativas nos cartórios de distribuição da Justiça comum e federal, bem como ter certeza da capacidade de pagamento do comprador. Essas providências poderão evitar futuras dores de cabeça.

            - No documento de promessa de compra e venda ou de cessão de direito deverão comparecer duas testemunhas devidamente identificadas. Reconheça em cartório as firmas das partes.

             CUIDADOS A SEREM TOMADOS PELO COMPRADOR

             - É importante observar na certidão de nascimento ou de casamento o estado civil do vendedor .Se for casado ou casada é obrigatória a assinatura do cônjuge. No caso de ser separado ou separada judicialmente, é importante verificar no documento de partilha qual a situação do imóvel em relação a eles. Havendo dúvida quanto à destinação do imóvel, exija a assinatura do ex-cônjuge.

            - Exija uma certidão de ônus reais, que pode ser obtida junto ao cartório de registro local. Verifique se nela existe alguma pendência como, por exemplo, hipoteca ou penhora do imóvel. No caso de partilha por separação judicial ou por inventário, veja se já foi devidamente averbada;

            - Exija também certidões de "nada consta", pessoais, dos vendedores emitidas pelas Justiças comum e federal. Lembre-se que tais certidões têm prazo de validade de apenas 30 dias e que na época do financiamento ou da transferência definitiva da propriedade serão necessárias novas, razão pela qual é importante saber de quem você está adquirindo o bem;

            - Na procuração (sempre por instrumento público, em caráter irrevogável e irretratável) a ser outorgada pelo vendedor à pessoa de sua confiança, deve constar os mais amplos poderes referentes ao imóvel, tais como para vender, ceder, transferir, contratar advogado e representar o vendedor perante repartições publicas. Deverá ser outorgada em caráter irrevogável e irretratável, devendo constar ainda que o procurador estará isento de prestação de contas;

            - Acautele-se para que o prazo negociado para a transferência do imóvel seja adequado ao seu orçamento. Verifique antes, junto ao banco, as condições de transferência. Informe-se sobre seu custo e valor das novas prestações;

            - Exija do vendedor uma planilha de evolução do financiamento, que pode ser obtida junto à instituição financeira. A planilha dará ao comprador uma visão financeira global do contrato, tais como eventual negociação de valores e prazos, valor das prestações, saldo devedor etc...;

            - Exija do vendedor os recibos originais de todas as prestações pagas até a data da venda. Assim, o comprador poderá comprovar os pagamentos, em caso de a instituição cobrar as parcelas atrasadas;

            - Estabeleça no contrato a obrigação de o vendedor fornecer todos os documentos, além de comparecer aos atos necessários à continuidade do financiamento ou à transferência da propriedade. Estabeleça multa no contrato para o caso de o vendedor não cumprir esta cláusula. É importante que você esteja ciente de que continuará vinculado ao vendedor até a efetiva transferência do financiamento/imóvel para o seu nome;

            - Se não estiver comprando o imóvel diretamente do proprietário, os cuidados devem ser ainda maiores, sendo importante que o conheça e que ele saiba que você está adquirindo o bem;

            - Caso não esteja adquirindo o imóvel do mutuário original, exija do corretor ou de terceiros toda a documentação relativa às transações anteriores. Verifique junto ao cartório onde foi lavrada a procuração que lhe está sendo substabelecida se ela não foi revogada. As procurações não devem ser outorgadas em nome próprio;

            - Não se deixe impressionar com eventuais facilidades oferecidas durante a negociação; cuidado para que elas não venham a resultar em problemas futuros. Este tipo de transação é vulnerável e problemas poderão advir, mas as cautelas devidamente tomadas poderão reduzir as probabilidades;

            - Lembre-se de que a propriedade do imóvel somente poderá ser considerada sua após o devido registro no Cartório pertinente;

           

            Mas lembre-se: os cuidados aqui recomendados não dispensam o adequado exame dos documentos em casos específicos, nem a orientação de um Advogado especializado.